潘启耀：加国房地产市场仍维持炽热

加拿大房屋之平均价，从7月底之三个月内，已达22万8000元，较一年前上升了10.2%。

事实上，自2003年8月开始，加国房地产价格一直都有著两位数字的增长，是80年代开始增长期最长的一次。许多投资者都担心房地产市道已形成一个泡沫，但一个全国性价格调整之风险并不大。

这次房地产之兴旺，相对80年代之升幅，实有小巫见大巫之感。这次房地产之高峰价格在本年4月已出现，价格按年升幅达 12%，但在80年代末期，房价曾两度出现按年25%之升幅。再者，80年代之升幅期内，只有4年有著两位数字之升幅，但平均价则在同期上升了接近两倍。因此，这次房地产之升势，远远比不上80年代那次升幅之泡沫现象。

再者，在比较现有以及以往之房屋价格之先，必要小心查察资料之来源。一般发布之平均价，都是依靠加拿大地产联会刊登之平均 MLS房屋出售价；因此，便有机会出现地区性及不同房屋类别的出入。比如，当较高尚地区或较大之房屋比较畅销的期间，平均价当然便会出现较快之升幅，而事实上，个别之房屋价格可能并没有出现过任何之升幅。

加拿大地产联会所刊登之平均价，并没有因房屋之新装修及用途改善而作出相应之修订，这对房屋之溢价有著重要性之影响。据美国调查报告指出，在房屋价格上升中之30%，是自於房屋长期都有进行优质装修，以及合适之用途改善所至的。而加拿大国家统计局之新盖房屋价格指数，在7月份里亦出现了按年6%之升幅。纵使这是过去14年上升最快的步伐，但仍然大幅低於89年之高峰16.5%。

其他不同类别之房地产市道的指标，都通通显示全国性之地产泡沫风险甚低。房屋借贷在6月份，平均按年上升了9.6%。这只是70及80年代房屋价格增长率的一半以下。

这代表著较低风险之房地产投机活动，如经常性炒买有按揭之房屋，并没有在这次地产兴旺期出现。在7月份里，住宅房屋之地价，按年上升了3.2%，相对自90年中开始之1%平均升幅，上升幅似乎相当厉害。但相比於80年末期时，地价急升30% 以上之幅度；这次之3.2%升幅亦不算怎样一回事。

一些认同房地产出现泡沫的理说，都忽略了现有之低利率水平的现状。在过去15年来，房地产价格表现最佳的时候，亦正是利率处於谷底深处的时间。再者，在2004年第二季里，浮动利率平均供款，占个人平均入息之21.4%。较长期之平均水平2.68%为低。因此，一般家庭亦有足够能力负担现有之房地产活动。(满银利时证券／潘启耀)