数日前有媒体称，豪赌人民币升值的海外资金正汹涌进入上海楼市。一位不愿透露姓名的金融房产人士估计加息前后短短1个多月，就有大约10多亿的海外资金通过各种渠道进入了上海楼市，大肆席卷均价过万的高档房产。此前，北京一位业内人士也曾告诉过记者，位于北京CBD(中央商务区)的一高档楼盘90％的单元被海外人士所购。
那么，海外游资是否正流入房地产市场并炒高中国楼价呢?国务院发展研究中心金融研究所副所长易宪容认为，国际游资不会选择进入中国房地产市场。这是因为国际游资的运作非常强调短期性获利，因此资金流通性强的行业最受青睐。相比之下，房地产这种占用大量资金、获利周期长的行业不仅风险性比较高，而且当前中国楼市仍未摆脱”泡沫论”的阴影，综合这些因素，国外套利资本机构是绝不会轻易涉足中国房地产行业的。
但也有专家学者表达了不同的看法：新一轮热钱潮的一个奇怪现象，就是游资收购房地产，而不是传统意义的股票与债券。国际换汇资金，讲究的是光速划拨，要求高流通、低风险、固定收益。从这个角度，债券是最好的选择，一些短期债票面收益率，甚至成了一国汇率的基准。相对而言，股票不会受宠，因为波动太大，收益率也不确定。所以按照传统游资做法，房地产根本不是游资的选择，因为流通性实在太差，且千房干面，每一套房源都要单独评估、单独销售，简直是游资的恶梦。但在中国，房地产价格正逐渐向美国靠拢。到底是人民币报价变动(通胀)，还是汇率变动，游资心中没有底。事实上，中央坚守固定汇率的决心，不容小视。因此，最好的选择就是购买房地产。一旦8．27的汇率不变，而是内部通胀，房价就会随物价上涨。无论是汇率涨，还是物价涨，房地产两相得宜。
根据外汇管理局的公告显示，我国的国际收支已出现反常现象：在贸易顺差下降甚至出现逆差的情况下，外汇资金却依然保持较强的净流入态势。截至9月底，我国外汇储备达到5145亿美元，创历史新高。其中，1至9月新增的外汇储备额达到了1113亿美元。这种情况在香港也发生了。香港金融管理局前不久发布公告称，香港银行体系的外汇结余比正常情况激增了16倍。而香港豪宅市场则呈现出近年来少有的火爆景象。
大量外资为什么会流人中国，流入后会有什么后果?有学者这样解释，固定汇率类似一种坐庄系统，卖盘太多时，庄家就要进场维持价格。国际游资抛多少，央行就得要接多少。不然这个8．27就名存实亡了，也达不到帮助企业出口的目的。但货币供应量增加就会引起物价上涨、经济过热。上海学者易丰纲就这样推断：由于大量美元流人中国，导致了人民币供应的充沛，从而引发房地产价格的上扬，这样的趋势才刚刚开始，远远没有到要结束的时候。易丰纲称：在2003年一年之中，有800亿美元的外汇流人中国，其中直接投资为450亿美元，央行收购数量是350亿美元，这800亿美元虽然使中国的外汇储备大大增加，却同样使央行按照1：8．27的比例发行了6500亿元的人民币投放市场，从央行到商业银行，通过贷款的放大机制，实际增加的货币供应量在1．5万亿左右，正是这额外增加的1．5万亿人民币，促使了国内(尤其是上海)房地产价格的上扬。
还有学者以日本经济为例来佐证汇率对房地产价格的影响：在上个世纪80-90年代日本政府为保持出口竞争力，其采用的对策方针是，进一步扭曲价格体系，不出口的东西都涨价，出口的东西都不涨价。日本的葡萄卖到1美元一粒，西瓜卖到30美元一个。但无论如何，都比不上日本的房地产价格夸张，而出口一台彩色喷墨打印机，价格仅750元。房地产是一个典型的内销型产业，为房地产埋．单的99％都是国内百姓。日本的低汇率导致外储急增，引发通胀压力。政府为宣泄通胀压力将之引向房地产，让民众埋单，令外贸出口业不受损伤，由此造就了日本房地产极其夸张的价格。
再有，近年来偏低的利率水平在发达国家的成熟房地产市场中，显著地推动了资产价格的上涨。资本市场投资回报率较低，也鼓励了更多的资本进入房地产领域，而最初的房价上涨一旦衍生出市场参与者普遍的涨价预期，市场投机就会盛行，推动房价产生出越来越多的泡沫成分。国外有研究表明，资产价格的变化周期与经济周期相关。有趣的是，1980年前资产价格的变动常常与经济周期相一致，而1980年之后，两者往往呈现相反的变动趋势。这表明最近二十多年以来，不动产作为投资品的属性得到大大加强。发达国家资产价格的变化，更主要地取决于资本在逐利过程中的流动方向，而不是取决于购买力。在许多发达国家，新经济泡沫破灭带来的资本转移，正是2001年后资本继续转移进入如火如荼的房地产市场，使得推动泡沫发展的资金链仍未失去”最后一根接力棒”。这也许是国际游资如此青睐房地产市场的深层次原因。
从目前发展状况看，外汇储备的超常增长势必将占用我国大量的基础货币，干扰国家货币政策的执行。在缺乏相应的对冲工具下，面对外汇资金的大量涌入，央行为稳定汇率不得不投放大量的人民币。那么如果这种态势进一步蔓延下去，是否会对房地产市场产生意想不到的影响，进而吹大房地产泡沫?值得密切关注。(孟坚)
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